汽车之家(ATHMUS)Q1财报电话会议实录:汽车销售正

2020-11-20 01:30| 发布者: admin

 

  2019年,在地产板块景气度一般的氛围下,港股物业板块指数却实现了翻倍,主要逻辑在于其不同于地产发展的盈利模式,同时在新

  2019年,在地产板块景气度一般的氛围下,港股物业板块指数却实现了翻倍,主要逻辑在于其不同于地产发展的盈利模式,同时在新股上市的助攻之下,走出了穿越行情。

  APP观察到,2019年以来港股上市的物业股普遍表现亮眼,物业板块也成为了市场焦点。进入2020年又相继有物业股递表申请上市,5月31日,来自大湾区的物管企业卓越商企向港交所递交了招股书申请主板上市,联席保荐人是海通国际和招银国际。

  卓越商企为客户提供覆盖物业全生命周期的全产业链综合服务,其项目包含了商务物业、公共与工业物业及住宅物业,其中又以商务物业为主。根据弗若斯特沙利文的报告,按照2019年向商务物业提供基本物业管理服务所得收益计,在商务物业管理服务提供商市场中,卓越商企排名中国第四和大湾区第二;若以高端商务物业物管服务收入计,卓越商企排名中国第三,大湾区第一。

  其收入增长主要是期内在管面积不断增长,2017年至2019年,期内在管面积从1140万平方米增长至2350万平方米,年复合增长43.9%,合约面积从1310万平方米增长至2336万平方米,年复合增长30.9%,可以看到在管面积增速大于收入增长,主要是因为其商务物管的平均管理费用增长不明显。

  但是这一境况在2019年发生了重大变化,数据显示2019年卓越商企来自第三方物业开发商的在管面积迅速增大,期末占比达到56.8%,收入占比也增加至57.8%,都是首次超过来自卓越集团部分。而这其中主要是因为商务物业的在管面积增长,从2018年的442万平方米增加至2019年的954万平方米,同比增幅达到116%。

  不同物业、以及来自卓越集团和第三方物业的管理费率差别较大。2019年,来自卓越集团的商务物业费用为19.6元/平方米▪月,明显高于前两年,但是来自第三方的商务物业费用则为15.3元/平方米▪月,明显低于前两年,也低于来自卓越集团的部分。

  相比而言,公共及工业物业、住宅物业的平均管理费用则明显较低,且来自卓越集团的公共及工业物业均价更低。这就解释了卓越商企近几年业务变化的情况,在物业服务板块中,2017年至2019年,商务物业收入占比77.3%、79%及75.9%,而公共及工业物业收入占比分别为4.7%、5.1%及12.7%,住宅物业收入占比则为17.9%、15.9%及11.2%。

  在资产结构方面,目前卓越商企面临较大负债压力。2019年集团收购了武汉雨阳、浙江港湾及武汉环贸等,相关代价公平值3.54亿元,不过集团溢价收购因此产生了2.72亿元的商誉。另外2018年和2019年因为项目垫款以银行形式支付,因此增加了较多银行,2019年末达到4.65亿元,这导致其资产负债比率增加至102%。另外贸易应付款项增加至12.8亿元导致流动负债增加至18.7亿元,而同期的经营活动所得现金为1.85亿元,年末现金4.47亿元,短期偿债能力不足。

 

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